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[房地王/吳正治報導]


老公寓有「二低一高」的優點－「公設比低、價格低、高土地持分」，如果你的購屋資金有限又想住在繁華的市中心，屋齡20~30年的老公寓就是很好的選擇。 但是老公寓也有很多新成屋所沒有的缺點，包括容易出現漏水、牆壁龜裂、外觀破舊等問題，因此要買到好的老公寓產品，還是要下一番苦工。



▲老公寓的外觀較為破舊，但房價能讓民眾買得起。

1. 管線問題

水管漏水常常是老公寓最大的問題，這是因為20~30年前的蓋房子技術還不像現在這麼發達，加上台灣常發生地震，使得牆壁裡的水管或電線管路常會裂開而發生漏水或電線短路的現象，成為老公寓讓人住得不安心的因素。


因此可以優先找原有住戶已經花錢重新整理過各種管線的老公寓，或是老字號、有口碑的建商所蓋的老公寓，各種管線的施工及建材品質，會比已經倒閉、消失的建商所蓋的公寓還好。



▲許多老公寓的管線外漏在戶外，容易生鏽、毀壞。

2. 牆壁問題

老公寓的牆壁品質和管線問題一樣很麻煩。牆壁問題包括水泥剝落、海砂屋、隔間牆裂縫過大、輻射鋼筋或鋼筋裸露、天花板牆壁漏水等。如果買老公寓之前忘了一一檢視這些牆壁可能出現的問題，日後的補修將會花費數十萬、甚至百萬元的裝修費用。


防範之道就是買下老公寓之前，一定要請房仲業者或是屋主出示無輻射鋼筋證明（尤其是民國七○年代的輻射鋼筋、海砂屋公寓時有所聞），或是自行租用儀器仔細檢驗一番。



▲老公寓的牆壁常有油漆剝落問題。

3. 樓層問題

此外，儘量不要選購頂樓的老公寓，因為頂樓的公寓天花板容易漏水之外，夏天日照直接曝曬，也會使得室內溫度比其他低樓層高出5度左右，而且買在頂樓的公寓要爬較多樓層，也讓自住或出租都較為不便。


除非是買到現有頂樓已經有加蓋斜屋頂遮蓬，甚至已經有房客可出租頂樓加蓋的公寓多賺租金，否則買了頂樓老公寓再來加蓋設施，容易引起樓下原住戶的反彈，甚至被檢舉是違建。



▲和新大樓相比，老公寓的違章建物問題頗為嚴重。

4. 鄰居問題

俗話說：「遠親不如近鄰。」好的鄰居可以維持居住品質，不過老公寓大多是住著年紀較大的民眾（年輕人比較偏愛住在新大樓），若是遇到愛堆放雜物、或是習慣把電視聲音開大或是家中交談聲放大的老鄰居，隔音效果一向不佳的老公寓將很難改善這種居住品質。



▲老公寓的住戶大多是年紀較大的長者。


總而言之，老公寓最大的優勢就是「俗又大碗」，但是和新成屋相比卻有著更多的看屋要點值得去注意，畢竟一分耕耘、一分收穫，想要從眾多30多年的老公寓中，找到物美價廉的好房子是一定要親自去摸索的。




新聞提供：房地王-新屋在地網  http://housetube.tw