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[房地王/吳正治報導]


最近住宅大樓的房價頻頻受政府關注，使得不少建商將推案焦點轉向商用不動產發展，剛好國內壽險公司受制於龐大資金不斷流進，苦無合適且較好的投資標的，於 是近期紛紛搶進商用不動產市場。厲害的是，壽險公司投資不動產的眼光一向很精準，一般的民眾可以從它們的作法學習到不動產的投資之道。



▲近期國內壽險業者紛紛搶進商辦市場。


近期國內的商用不動市場相當火紅，不少壽險公司紛紛搶占商辦大樓市場，例如富邦人壽先以70.9億元買下內湖的科技大樓，再以67億元買下西門町萬國大 樓、南山人壽以268.8億元取得台北世貿二館地上權的開發權。國泰人壽也不甘示弱在23日，以72.5億元搶下黃金地段的三商美邦宏遠大樓。

地上權個案漸被接受

雖然這些驚人價格的商用不動產個案都不是一般民能夠買得起，但是從這些壽險公司搶買的作法，升斗小民也可以從中學得買屋投資的技巧。例如南山人壽以 268.8億元的價格投入地上權的開發案，已經超越了台北101大樓50年地上權開發案的206.8億元的決標金，也打破了國內所有地上權開發案的開高決 標金額。



▲台北101大樓的地上權決標金額紀錄已被打破。


這個超高金額的地上權開發案代表，在都市中心土地越來越少的情況下，地上權的個案不論是商用或是住宅大樓，已經成為未來的推案趨勢，大家的接受度也會不斷增加，所以想買市中心地上權住宅的民眾不妨勇敢買進。

出租房屋看人潮

再以前一陣子富邦人壽買下台北市內湖的「長虹凱旋科技大樓」為例，當初富邦人壽就是看上內湖科技商辦大樓林立，未來這裡一定會持續發展出商圈群聚的房地產效益，所以不必擔心未來買了之後卻出租不掉，因此決定在不景氣時仍然出70.9億元的高價買下它。


想買小套房當包租公的民眾，從上面的例子也該知道：千萬不要為了省點小錢，而買下偏遠、沒有人潮商圈群聚效益地段的套房，因為這樣會「賺了房價，卻賠了租金」，沒有人潮的地方只會讓租金報酬率永遠拉不起來。



▲偏遠地區人潮較稀落，租屋市場難以獲利。

地段好才能調高租金

有趣的是，最近的壽險公司紛高價搶買商辦，業界算出來的租金報酬率似乎都不太高，國泰人壽最新買的三商美邦宏遠大樓估計每年租金報酬率只有1.8%，但是因為這棟大樓就位在即將通車的捷運東門站附近，所以未來可能會再向承租戶調高租金。


一般的民眾當然也可以仿效壽險業的作法，伺機調高房客的房租金額，但是調高前得先問問這個房子是否有優質的地段？美好的裝潢？源源不絕的房客？如果沒有，那就要好好學習壽險業者買樓的眼光，這樣一定能成為成功的不動產投資專家。



▲捷運地段的房子屬於優質產品，易租、好賣但價格也高。




新聞提供：房地王-新屋在地網  http://housetube.tw