[房地王/盧振池報導]
近期想要申辦房屋貸款的民眾要小心了！因為華南銀行之前內部房貸業務控管失當，被犯罪集團超貸5億多元，最近遭到金融監督管理委員會（簡稱「金管會」）重罰300萬元。事件曝光之後，國內各家銀行紛紛上緊發條，對於民眾申辦房屋貸款的各項條件、文件及流程的把關將會更加嚴格，想要順利申請房貸的民眾要多多預做準備。
▲銀行超貸案發生在房市熱絡時期，才讓犯罪集團有可趁之機。
銀行業者表示，目前國內各銀行對於貸款業務的審核作業，大多是依照國外奉行已久的「授信5P原則」，換言之，只要民眾多多提供有利於這5大原則的條件，不怕銀行房貸下不來。這「5P」包括以下：
一、借款客戶（People）
銀行要不要核准房貸，第一個看的當然是借款人本身的「基本條件」好不好，大致上分為「個人條件」以及「往來條件」。個人條件是指年齡、婚姻、教育、工作時間、信用狀況等項目。例如年紀太大、太年輕（實際年齡各家銀行規定不同）、或是單身、教育程度較低、現職工作不到5年（或常換工作）、有欠繳卡債或銀行信用狀況不良，這些都是扣分項目。
如果借款人長期是這家銀行的老客戶，有很多存、提款往來、基金買賣或薪資轉存戶的紀錄，那麼這些都是最好的房貸加分項目。
▲保持對單一銀行良好的存款往來，在申請借款時會有加分的作用。
二、借款用途（Purpose）
房貸戶借到的錢當然是用來買房子，但如果是「原屋增貸」用來買第二間、甚至是第三間，那麼借貸用途就不像自用住宅那麼有正當性，因此銀行就會更加嚴審個案。可別以為申請借款時，向銀行隨便寫下「投資股票」或「買車」就算了，日後如果銀行發現借款用途和你當初申請的名目不符時，銀行有權利依照「借款契約書」條文的規定，向借款人收回原來的貸款。
三、還款來源（Payment）
銀行房貸借出去之前，真正評估的核心問題其實是在房貸戶的「還款能力」，此時要看的不只是每個月的薪資多寡，還包括職業性質（例如攤販、運將收入再高，仍屬於不穩定的還款風險）、其他收入（投資或利息）以及資產狀況。因此銀行業者建議想要順利申請房貸的民眾，包括股票存摺、股息憑證、保險、基金、定存單等資料，都可以多多提供給銀行來加分。
▲攤販等其他收入不穩定的職業，較難獲得銀行的足額房貸。
四、債權保障（Protection）
再怎麼有信用、有錢的民眾，只要跟銀行申請房屋貸款，銀行必定要把這間房屋設定為房貸的抵押品，這樣才能確保銀行債權。此時房子的地段、價格、屋齡、屋況、建築構造和材質等條件，都是銀行評估房貸案是否過關的因素，因此銀行必定派員前來查看房屋所在地、屋況以及查詢實價登錄價格（被超貸的銀行就未詳查當地成交行情），而這些也正好是民眾購屋之前，要審慎選擇的各項要件。
五、授信展望（Perspective）
最後銀行會計算這項房貸案通過後能增加的未來利息收入、帳管費或其他帶進來的業務，並且再重新評估如果房市這時候下跌、或房貸戶不繳貸款時，銀行可能的損失及風險，再來決定要不要核准這次的房貸案件，以及利率、房貸額度是多少。當然，民眾也可以多多比較其他家銀行給的房貸條件，再決定要去申辦哪一家的房貸。
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