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[房地王/吳正治報導]


日前主計處公布了國人每人平均居住空間高達13.5坪，打破一般民眾認知「居住空間不足」的印象，當下許多房地產業者就認為，這是因為居住空間也把「公共 設施」的面積也算進去，才會讓民眾誤認居住的坪數不小。事實上，公共設施面積占購買坪數的比例（俗稱「公設比」）越大，對民眾越不利，台灣的房市建案一向 有虛坪過高的疑慮，所以購屋前還是應該先弄清楚公共設施面積的問題。



▲社區公共設施越多，公設面積就越大。


王先生是賺錢有限，凡事非得精打細算不可的上班族，即然得知「公設比越大，對民眾越不利」的購屋撇步，當場就跟預售建案的接待小姐說：「我可不可以只買房子的坪數，不要買任何公共設施面積？」

機電公設有其必要性

答案當然是「不可以」！所謂社區或住宅大樓的「公共設施」是泛指社區交誼廳、健身房等休閒空間以及電梯、樓梯間、變電、水壓設備等占用的面積，或許王先生可以做到「不去使用交誼廳、健身房」，但是卻絕對無法不去使用社區的電梯、樓梯、變電、水壓等設備。



▲大樓的逃生空間也屬於公設坪數的一部分。


所以買房子的時候，房屋所有權狀裡面的購買坪數一定會有部分面積是公共設施的面積，而這些公設面積不能拿來私人居住使用，卻絕對不能沒有它，因此也有人稱 之為「虛坪」，虛坪占房屋權狀坪數的比例就是「公設比」。不過，可別小看這「公設比」，如果買到公設比太大的房子，直接的損失就是讓你的荷包大失血。


以同樣是40坪、每坪30萬元的房子為例，預售大樓甲案的公設比是40％，等於有16坪（40坪乘40％＝16坪）居住不到，換算金額大約是480萬元（16坪乘30萬元）白白花費掉了。



▲住宅大樓的電梯越多，住戶要分擔的公共空間也越多。


預售大樓乙案的公設比只有20％，等於有8坪（40坪乘20％＝8坪）居住不到，換算金額大約只有240萬元（8坪乘30萬元）浪費掉而已，比起前面提到 的預售大樓甲案，可以省下240萬元（480萬元減240萬元）公設比的花費，如果以現在的房屋貸款年息2％計算，每個月大概可以省下1.6萬元的房貸支 出，可見找個「低公設比」的房子有多麼重要。


不同公設比的虛坪費用比較

房地王整理


問題是台灣各地的建商以前都只是蓋「堅固、耐用」的房子，但是現在民眾的消費意識抬頭、更加注重居住品味及環境設施，使得現在從南到北的建商所蓋的房子，不僅加強了住宅外觀的裝飾，更加倍著重社區花草園藝、休閒設施的規劃，而讓建案的公設比例降不下來。

挑公設比30%以下房子

那麼多少比例的「公設比」算得上太高，民眾應該要避免購買？10多年以前，建商大多推出單純的住宅大樓，所以25％以上的公設比就算是太高了。但是 現在規劃太單調、沒有特色的住宅大樓或透天社區，民眾反而不買，再加上部分建築法規的修正之後，現在房地業界普遍認為公設比如果超過33％才算是太高。民 眾看屋時，可以直接詢問建案的服務人員公設比的數字。



▲透天住宅的公設比幾乎為零。


俗話說：「一分錢，一分貨。」想要買公共設施多，居住環境高雅不凡的房子，當然就要有多付出口袋裡鈔票的心理準備，但是否真的能夠物超所值，就要看每個人自己的感受了。




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