[房地王/吳正治報導]
當從來不碰地上權案件的建商，也跟著搶標地上權開發案時；當地上權建案價格也能站上每坪100萬元時，想買房子的民眾應該要開始認真思考：我適合買地上權的房子嗎？
▲地上權開發模式已成為都市發展的重要方式。
市中心的土地越來越稀有，政府近年來已經把標售國有地的政策改為「地上權」開發住宅的政策。最近政府準備釋出的地上權開發案比往年多很多，而且都是在各地市中心的精華區，包括台北市華山藝文特區旁土地、敦化北路的台北學苑等。
連很少出現地上權案例的南台灣，這次都有標租案將要推出，包括高雄市的前鎮區土地、台南市鄰近新光百貨商圈的土地等，使得全台第二季的房地產市場吹起了一股地上權風潮。
近期將釋出地上權開發案的土地
資料來源：財政部國有財產署
其實，光靠政府推出各種地上權開發案其實還不足以帶起這股地上權開發住宅案的風潮，最近一周以來，包括知名的冠德建設、華固建設相繼以14.14億元及 13.88億元標下台北市大直捷運站旁國防部所屬土地，與景美財政部的訓練所地上權開發案，而且都是首次介入地上權開發住宅案的建案，可見未來想買房子的 民眾將會面臨越來越多的地上權住宅建案。
▲景美財訓所地上權案距捷運景美站不遠。
不過，地上權住宅建案因為只有土地使用權、沒有所有權，對台灣民眾「有土斯有財」根深蒂固的觀念是一大挑戰，而且建物的土地權也有使用的期限，所以會影響銀行貸款的意願，對個人的住屋生涯規劃也會有所不同，因此並不是每個人都適合購買地上權的住宅。
自備款要多準備一點
首先，想買地上權的民眾必須自己先檢視購屋自備款夠不夠多？雖然地上權建案的每坪房價大約只是市價的7折，但是房地產真正會漲價的就是土地，而地上權建案卻只有土地使用權，所以銀行為了降低風險，通常只願意貸給此建案的購屋者5~6成左右的房屋貸款。
▲銀行能給地上權房屋的貸款大約只有5~6成。
所以想買此類房子的民眾，當你計算省下每坪房價之餘，別忘記要準備多一點的自備款，最好達到房價的五成，以免房屋蓋好之後，銀行核准下來的房貸不足，面臨付款違約或必須再找利率更高的信用貸款等問題。
不適合長期投資
其次，由於地上權房屋的土地使用權有50年到70年不等的期限，所以其價值特性就是「時間越久，房屋價值越低」，也就是說，一般的房子是房價不斷增 值，但是地上權的房子卻是住越久，房價越低甚至歸零，因為期限一到，房子可能都要歸還給政府（視當時銷售的條文而定），因此投資型客戶最好不要買地上權的 房子。
▲「京站」是台北車站附近知名的地上權建案。
值得注意的是，多年前位在台北市信義計畫區的「台北花園」地上權住宅建案，當時一坪只有35萬元，現在每坪的成交價卻傳出已經突破百萬元。其實，這是因為 這個案子的地段特殊以及前些日子豪宅建案炒熱行情所致，不代表每個地上權房價都會如此飆漲，而且越接近土地使用期限時，先前大漲過的房價更可能大幅下滑， 投資的風險相對也較大。
適合不婚、不生族購買
最後，地上權的建案通常都出現在市中心或地段極佳的區域，否則去買郊區但交通方便的便宜房子就行了，何必去買個沒有土地所有權、後代子孫住到一半又 可能被趕走的房子。所以這一類的房子適合不婚族或是頂客族（雙薪收入、不想生小孩）的民眾購買，想留房子給子孫的購屋者最好不要去買地上權的房子。
新聞提供：房地王-新屋在地網 http://housetube.tw
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