[房地王/吳正治報導]
在這次年節期間傳出內政部即將在3月初公布規劃多時的「以房養老」政策細節。或許現在大多數的民眾離養老、退休還很久，但是這項政策如果確定實施，對於現 在買房子的挑選、以及未來退休後的住屋生活、房子和退休金的關聯等問題都有莫大的影響，所以這些問題每個購屋族現在就該知道。
申請資格有限定
究竟什麼是「以房養老」？根據內政部的規劃，65歲以上、無子女、有房子但無法取得低收入戶資格的老人，把房子抵押給銀行，銀行經過估算價值後，由銀行每個月定期發給這個老人生活費，老人還可持續住在房子裡。
▲老房子可以增加年金的附加價值。
初步估計大約是1,000萬元的房屋價值，每個月可以領到約1.5萬元的年金。等到老人不幸往生時，這間房子就變成是銀行的固定資產，銀行可以選擇拍賣或是出租給其他人。
這種由銀行給錢的「以房養老」政策，和一般民眾繳房貸給銀行的做法剛好反其道而行，所以又稱為「逆向式房貸」（Reverse Mortgage），在歐美各國已經施行好一陣子了，台灣則是因為早已步入老年化的社會，年金的問題一斷出現，而且未來老人的居住問題也會漸漸浮現，「以 房養老」的政策正好可以一次解決老人的退休居住以及年金收入的問題。
▲台灣步入老年化社會，年金問題要多方面解決。
不過，由於「有土斯有財」的祖產觀念往往深植台灣民眾的心中，老人們應該會害怕若是房價下跌，銀行會翻臉不認人把老人趕出去，再加上房價現在節節上升，做 父母的都想要把不動產留給自己的孩子，而且銀行也不會要非都會區廉價的房子，因此這次的「以房養老」政策初步只會選定台北、新北、台中、台南、高雄市等五 大都會試辦，而且只有膝下無子的老人才能適用，以免日後產生房子繼承問題的風波。
▲郊區的房子不適用「以房養老」政策。
歐美未出現風潮
在歐美實行的經驗則是「弊多於利」，因為歐美的住宅密度不如台灣高，房價常常小漲卻大跌，因此曾發生房市不景氣而跌價時，銀行會減少每個月的「逆向式房貸」退休金，甚至趕走裡面居住的老人；有的銀行則是因為沒賺頭或嫌麻煩而拒絕開辦。
▲以房養老政策能否成功，銀行扮演相當重要的角色。
由此可知，國外並沒有掀起「以房養老」的流行風潮，大部分的民眾也不會有機會馬上適用這個政策，只不過台灣地狹人稠、不動產的增值效益會比地廣人稀的歐美 各國還好，國內銀行的承辦意願、年金給付金額等條件都會高於國外，但是有意老年後加入這政策的民眾，記得現在就要買都會區的房子，才能增加未來退休年金的 數量。
新聞提供：房地王-新屋在地網 http://housetube.tw
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